Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen

Wat houdt de Wet kwaliteitsborging in?

Meer toezicht en controle in en op de bouw. Dat is wat de overheid wil bewerkstelligen door invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Omdat de invoering van deze wet de nodige consequenties met zich meebrengt, is gekozen voor een stapsgewijze inwerkingtreding. De Wkb geldt, naar verwachting tot 2025, alleen voor bouwwerken in de laagste risicoklasse. Dit betreffen eengezinswoningen en kleinere bedrijfspanden. Een aantal belangrijke veranderingen leggen wij je graag uit.

Toelichting op de Wet kwaliteitsborging

Vanaf 2023 is het niet meer de Bouw- en woningtoezicht van de gemeente die gaat over de toetsing van de omgevingsvergunning en de controle tijdens de bouw.  De exacte ingangsdatum is op dit moment nog niet vastgesteld. De invoering van de Wkb legt de kwaliteitsborging bij onafhankelijke controleurs. Een kwaliteitsborger is een onafhankelijk natuurlijk persoon of een bedrijf. De kwaliteitsborger bepaalt of een bouwwerk voldoet aan het Bouwbesluit. Dit kan tijdens het bouwproces of na de oplevering van een werk.

Zowel de aannemer als de opdrachtgever mag een onafhankelijke kwaliteitsborger kiezen voor het betreffende project. De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen regelt dit niet. Als de opdrachtgever het initiatief hiertoe niet neemt, en in de overeenkomst hierover ook niets is opgenomen, dan kan de aannemer zelf een kwaliteitsborger inschakelen. De kwaliteitsborger houdt toezicht en voert controles uit. Het is verstandig om in een overeenkomst vast te leggen wie de kwaliteitsborger inschakelt.  

Met de Wkb in aantocht is het van belang dat jij als aannemer alles goed regelt en documenteert. Houd vanaf het begin van de bouw een fysiek/digitaal opleverdossier bij. Bewaar daarin foto’s die je maakt tijdens het bouwproces en beschrijf de verschillende fasen en gebeurtenissen die plaatsvinden. 

Opleverdossier

Voorafgaand aan de oplevering van een werk overhandigt de aannemer aan zijn/haar opdrachtgever het opleverdossier. De datum waarop de overeenkomst is gesloten is dan niet meer van belang, alleen nog de datum van oplevering.

Het vorenstaande is bepaald in artikel 7:757a BW en is van regelend recht is, dus niet van dwingend recht. Dit betekent dat in de tussen partijen gesloten overeenkomst van dit artikel kan worden afgeweken. Omdat de wetgever met betrekking tot dit punt geen overgangsrecht heeft opgenomen gaat een en ander naar verwachting onmiddellijk na inwerkingtreding van de Wkb in.

Aansprakelijkheid aannemer

Waar de aannemer nu niet meer aansprakelijk is na de oplevering, tenzij er sprake is van verborgen gebreken, wijzigt dat met de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. De invoering van de wet verruimt de aansprakelijkheid van de aannemer.

Dit betekent dat met de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging de aannemer ook na de oplevering aansprakelijk gesteld kan worden voor fouten en/of gebreken. In de huidige regelgeving is het zo geregeld dat als een opdrachtgever niet wenst mee te werken aan de oplevering, de opdrachtgever daarmee stilzwijgend het opgeleverde werk aanvaardt, met als gevolg dat de aannemer wordt ontslagen van enige aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever tijdens de oplevering had kunnen waarnemen.

Aangezien jij als aannemer met invoering van deze wet straks ook ná de oplevering aansprakelijk bent, is een correcte oplevering noodzaak. Zorg ervoor dat je de bouw goed documenteert en er een volledige dossier overhandigt kan worden aan de opdrachtgever. Dankzij het opleverdossier kan in de toekomst worden aangetoond dat bepaalde gebreken eerst in een later stadium zijn ontstaan, bijvoorbeeld door de opdrachtgever zelf.

5 % Regeling

De wet bouwt ook een bepaalde zekerheid in voor de opdrachtgever. De huidige situatie is dat op het moment dat er 5% in depot is gestort bij de notaris, de notaris dit bedrag na drie maanden aan de aannemer mag overmaken zonder toestemming van de opdrachtgever. Met inwerkingtreding van de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen kan de opdrachtgever 5% van de aanneemsom in depot stellen bij de notaris totdat het project is opgeleverd. Wanneer er gebreken zijn geconstateerd, dan wordt de 5% achtergehouden totdat deze gebreken zijn hersteld.

De aannemer vraagt vervolgens aan de opdrachtgever of notaris schriftelijk toestemming om het betreffende bedrag uit te betalen. De opdrachtgever heeft drie maanden de tijd om hierop te reageren. Indien een reactie uitblijft, ontvangt de aannemer alsnog het bedrag.

Vragen?

Heb jij naar aanleiding van dit artikel vragen of wil je weten wat de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen specifiek voor jouw bedrijf betekent? Bel ons dan even via 0546-542500. We kunnen je onder andere helpen bij het aanpassen van je overeenkomsten naar aanleiding van de Wkb.  

Meer informatie over bouwrecht vind je op onze pagina over Vastgoed/bouwrecht. Bekijk ook onze meest gestelde vragen over bouwrecht op onze FAQ pagina.  

We helpen je graag met vragen over de Wkb